2022年11月28日，證監會官網刊發5條地產股權融資新政，力度不小。不過，考慮到央行與銀保監會在2022年11月11日發布地產16條后，各方已經在頻繁釋放地產支持政策力度將會持續加大的信號，因此剛剛發布的地產5條股權融資新政實際上已經在市場預期之內。例如，證監會主席易會滿在11月22日的北京金融街論壇上便已經提出“支持實施改善優質房企資產負債表計劃”，這本身就是很明確的信號。
實際上，地產16條主要針對的是債權性質的融資，中債增支持下的地產企業增信融資也是針對銀行間債券市場，以上均由央行與銀保監會主導，而資本市場對地產行業的支持則主要由證監會主導。這意味著，地產16條與地產5條實際上是可以合在一起看的。
二、地產5條的要點梳理
地產5條的重點內容大致如下：
(一)第一條：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資
這一條的要點主要有四個：
1、允許非上市的房地產企業通過并購重組上市房地產企業的方式實現重組上市。
2、允許上市的房地產企業募資購買涉房資產。
3、募集資金不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。
4、支持“同行業、上下游”整合。
(二)第二條：恢復上市房企和涉房上市公司再融資
這一條的重點實際上只有一個，即首次明確了政策層面支持的房地產業務范圍，具體包括兩大類與“保交樓、保民生”相關的房地產項目;經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設。
(三)第三條：調整完善房地產企業境外市場上市政策
即與A股政策保持一致，允許H股房地產企業再融資
(四)第四條：盤活存量，推動保障性租賃住房REITs常態化發行
這一條的重點實際上是要大力發展保障性租賃住房REITs的意思，即推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。同時，還鼓勵房地產企業將符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市REITs的擴募資產。
目前，保障性租賃住房REITs已發行3只，分別為中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金、華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金、紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金，另有1只已獲通過(即華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金)。從已經成功上市的3只公募REITs產品來看，還是普遍受市場歡迎，可以預期未來通過公募REITs來培育保障性租賃市場、激活這一市場的相關參與主體將會成為政策層面努力的方向，步伐也會明顯加快。
(五)第五條：積極發揮私募股權投資基金作用
即允許設立不動產私募投資基金，引入機構資金投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施。據悉，目前證監會正與中基協研究起草不動產私募投資基金備案細則，將會盡快推出，符合條件的私募基金管理人屆時可申請試點。
三、地產5條的本質：針對存量而非增量，募集資金用途設置紅綠燈
(一)地產5條的目的是希望通過資本市場來為化解房地產行業風險、推動“保交樓”募集資金。這里的資本市場既包括A股，也包括港股，還包括私募股權投資基金和公募REITs。同時，募集資金的路徑既包括首發，也包括定增、配股等再融資，相當于融資端的全面開閘。
(二)當然，市場更需要關注的是，地產5條在募集資金用途上設置了紅綠燈。其中，
1、紅燈主要指募集資金不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。
2、綠燈則主要指募集資金可以用于購買涉房資產，存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等。
綜上，地產5條的真正用意在于解決存量問題，而非增量。而提及存量問題方面，目前有兩塊均需要盤活且非常難啃的硬骨頭，分別為政府擁有的存量資產和存量問題樓盤。
四、地產16條與地產5條均非政策終點
發布支持性政策容易，難在具體執行?？紤]到地產行業面臨的存量問題實際上比較嚴重，意味著地產16條與地產5條均非政策終點，后續針對地產行業的政策支持力度還將持續。
(一)有政策就要有執行，而執行層面通常是由主流金融機構和主流地產企業先行先試，起好帶頭示范作用。國有六大行紛紛宣布對17家地產企業的支持本身算是對地產16條的積極響應，而地產5條的響應則需要中基協、滬深交易所以及優質國有地產企業的響應。
(二)顯然，可以預期的是，后續對地產16條的響應將會進一步擴展至股份制銀行(地方性銀行則要看自身實力和各地方政府的資源調動能力)，對地產5條的響應則要看國有背景的地產企業、金融機構、私募基金等。實際上，目前除國有六大行外，已經有股份行在行動，如中信銀行已經分別與中海地產、招商蛇口、綠地集團、建發房地產集團、華僑城集團、大悅城集團、龍湖集團、濱江集團、碧桂園集團、美的置業等10家房地產企業簽訂了“總對總”戰略合作協議，重點圍繞房地產開發貸款、并購貸款、債券承銷與投資、預售資金監管保函、內保外貸等業務領域開展合作。
(三)事實上，通過資本市場實現股權融資不僅可以在一定程度上優化地產企業“三道紅線”指標和資產負債表，還能夠反過來提升其債權融資的能力。因此，以提高債權融資可獲得性為主的地產16條與提高股權融資可獲得性的地產5條，應該要放在一起看。
(四)最后，需要注意的是，從國有六大行和中信銀行支持的地產企業來看，主要包括萬科、金地、綠城、龍湖、碧桂園、中海、保利、華潤、招商蛇口、深圳華僑城、美的置業、金輝、合生創展、大華(集團)、中交、越秀、北京首都開發、建發、華僑城、大悅城、濱江等21家地產企業(其中，后四家在中信銀行支持的名單內，但不在國有六大行的名單內)，而旭輝、遠洋、新城以及其它出險地產企業等均不在國有六大行和中信銀行支持的名單內。
不過，通過首發、再融資等方式募集資金來購買涉房資產在實操中還是會面臨一個老生常談的問題，即擬購買的涉房資產在債務上是否清晰和干凈以及未來去化是否順暢等，而這個問題本質上還是由預期來決定的。這也意味著，相較于以債權融資為主的地產16條而言，以股權融資為主的地產5條在實操中的推進步伐可能不會那么快。
